Denna nyhet är äldre än 6 månader och är kanske inte aktuell längre.

Luleås största bostadsaffär i hamn

-  Avtalet innebär ett jättekliv mot att lösa bostadskrisen

För att tackla bostadsbristen och få in fler aktörer på Luleås fastighetsmarknad har kommunfullmäktige beslutat om försäljning av ca 3 000 lägenheter av Lulebos lägenheter. I ett första steg kommer fastighetsbolaget Rikshem köpa 1 600 av dessa. Affären innebär stora åtagande för köparen, bland annat att bygga minst 560 nya lägenheter. För hyresgästerna innebär affären oförändrade villkor och för Lulebo en stärkt ekonomi, som möjliggör nybyggnation och renoveringar.

På torsdagskvällen undertecknades avtalet mellan Rikshem och Lulebo om försäljning av 1600 lägenheter och fem stycken kommunala fastigheter. Affären presenterades på en pressträff under fredagen. Under pressträffen var också Rikshem på plats för att besvara frågor.

En tillväxtkommun med utmaningar

Bakgrunden till affären är bostadsbristen i kommunen och behovet att få in fler aktörer på Luleås fastighetsmarknad.

– Luleå tillhör de kommuner som rankas högst av sina medborgare i SCB:s Nöjd-Medborgar-Index. Samtidigt får vi näst sämst betyg i landet vad gäller bostadssituationen. Det har länge varit tydligt för oss att kommunen måste hitta nya vägar för att lösa bostadsbristen, säger Yvonne Stålnacke (S), kommunstyrelsens ordförande.

Kommunens vision är att Luleå ska växa med 10 000 invånare. För att möjliggöra Luleås fortsatta tillväxt måste 5 000 nya bostäder byggas till 2025. Redan nu byggs det mycket i Luleå, under 2014 färdigställdes ca 600 bostäder, men det räcker inte.

Lulebos kapacitet är begränsad

Utmaningen är att de befintliga aktörerna i kommunen har kapacitet för att bygga cirka 2 500 bostäder, varav 1 000 ska byggas av Lulebo. Detta är ett stort åtagande för Lulebo, som byggt 500 lägenheter under de senaste tio åren. Bolagets ekonomi är ansträngd och uppdraget att såväl underhålla befintligt bestånd som att nyproducera bostäder är för svårt med dagens ekonomi. Till exempel är soliditeten låg – 11 procent. För att finansiera nödvändiga renoveringar har Lulebo tvingats till försäljningar, totalt har 1 421 lägenheter sålts sedan 2008.

Fler aktörer behövs

Ska målet om 5 000 nya bostäder till 2025 kunna förverkligas måste därför fler aktörer bidra. Att locka större fastighetsbolag att långsiktigt investera i Luleå – eller över huvud taget norr om Uppsala – har dock visat sig svårt. I synnerhet om förutsättningarna är att man måste bygga upp ett fastighetsbestånd från grunden.

Därför beslutade kommunfullmäktige den 15 juni om nya ägardirektiv till Lulebo, som bland annat innebär att bolaget ska avyttra cirka 3 000 lägenheter – lägenheter som ska tjäna som en bas för fastighetsbolag som kan tänka sig att investera långsiktigt i Luleå. Kommunfullmäktigebeslutet möjliggjorde också att försälja ett visst antal samhällsfastigheter.

Rikshem uppfyller kraven

Luleå kommun ställer tuffa krav på potentiella köpare.

– Vi säljer inte till vem som helst. Vi har fört samtal med uthålliga, seriösa och socialt ansvarstagande hyresrättsaktörer med finansiella muskler. Rikshem är den aktör som både levde upp till kraven och som visade intresse. Det är ett av Sveriges största privata bostadsbolag och fungerar som en slags nationell allmännytta, säger Niklas Nordström (S), kommunstyrelsens vice ordförande.

Affären med Rikshem omfattar 1600 lägenheter och fem stycken kommunala fastigheter. Avtalet undertecknades 9 juli och presenterades på en pressträff 10 juli. Se bilaga för de lägenheter och fastigheter som omfattas av affären.

Rikshems åtaganden: 560 nya lägenheter och socialt ansvar

Två procent av de lägenheterna som omfattas av affären – ca 30 stycken – reserveras för socialtjänstens behov. Vidare innebär avtalet att Rikshem åtar sig att bygga minst 560 nya lägenheter under sju år. Samtliga dessa kommer att vara hyresrätter.

Marknadsmässigt pris

Affären sker genom att berörda lägenheter och fastigheter överförs till ett nytt dotterbolag som säljs till Rikshem. Förfarandet är vedertaget och skapar förutsättningar för Lulebo att långsiktigt investera intäkterna från affären i renoveringar och nybyggnation.  

Värderingen av lägenheterna och fastigheterna har utförts av två oberoende aktörer: NAI Svefa och Bryggan. Det slutgiltiga priset ligger i linje med den högre av de två värderingarna.

Den totala summan är: 1 638 900 000 kronor.

– Genom den här affären ger vi Lulebo förutsättningar att klara sitt uppdrag, samtidigt som vi tar ett viktigt steg för att lösa bostadsbristen. Affären ger även Luleå kommun möjlighet till fortsatta infrastruktursatsningar, säger Yvonne Stålnacke.

För mer information, se frågor och svar nedan.

Kontaktpersoner: Niklas Nordström, kommunalråd, 070-497 36 62, Peter Kieri, tf vd Lulebo, 073-041 08 80

Varför ska Lulebo sälja delar av sina fastigheter? Lulebo klarar inte ensamt av att bygga bort Luleås bostadsbrist. Vi måste få hit fler aktörer som kan bygga och utveckla Luleå. En förutsättning för att kunna etablera sig som fastighetsägare i Luleå är att man köper ett bestånd, innan man kan bygga fler bostäder. Därför kommer Lulebo att sälja delar av sitt fastighetsbestånd. En försäljning ger också Lulebo nytt kapital som kan användas för att bygga fler bostäder och att renovera befintliga lägenheter.

Lulebo har de senaste tio åren sålt 1 800 lägenheter. Idag äger bolaget cirka 10 200 lägenheter. Hur stort ska Lulebo vara i förhållande till andra aktörer? Allmännyttan i Luleå uppgår idag till nästan 70 procent, vilket ska jämföras med rikets genomsnitt på 50 procent. Luleå har alltså en väldigt stor allmännytta och genom att minska andelen kan fler aktörer etablera sig i kommunen. Med de planerade fastighetsförsäljningarna och med Lulebos planerade nybyggnationer, så kommer allmännyttan fortfarande att ha en dominerande ställning i Luleå. I ägardirektivet sägs att Lulebos andel av det totala hyresbeståndet ska ligga inom intervallet 45-55 procent.

Hur många nya lägenheter har Lulebo byggt de senaste tio åren? Lulebo har byggt omkring 500 lägenheter. Kommunens ägardirektiv innebär att Lulebo ska bygga 1000 nya lägenheter under perioden 2014-2023.

Pågår förhandlingar med fler köpare utöver Rikshem? Vi för en dialog med fler aktörer än Rikshem.

Hur många nya hyreslägenheter tror ni att en sådan här försäljning totalt kommer att ge? Vi räknar med att nya köpare tillsammans bygger ungefär 1 000 lägenheter. Lulebo får kapital att bygga de 800 lägenheter som återstår för att nå upp till målet 1000 nya lägenheter under perioden 2014-2023. Det skulle ge totalt 1 800 nya hyreslägenheter bara genom denna operation. Sen tillkommer andra aktörer som bygger bostäder.

Hur många hyreslägenheter kommer Rikshem att bygga? Rikshem har åtagit sig att bygga minst 560 nya lägenheter under en sjuårsperiod.

Vad händer med hyresgästerna som idag bor i lägenheter som kommer att säljas? Kommer de att kunna bo kvar med en ny ägare? Ja, de kommer att kunna bo kvar med oförändrade hyror vid tillträdesdagen.

Får hyresgästerna samma villkor som med Lulebo? Vår målsättning är att de nya fastighetsägarna ska ge motsvarande villkor som Lulebo.

Kommer hyran att höjas efter försäljningen? Hyrorna sätts efter förhandling mellan hyresvärd och Hyresgästföreningen, precis som tidigare, det är ingen skillnad.

Kommer kommunen att villkora vid försäljning att de hyresrätter som säljs inte ombildas till bostadsrätter? Rikshem är intresserade av att bli långsiktiga ägare av hyresfastigheter i Luleå för att kunna expandera sitt bostadsbestånd, det vill säga bygga nytt. De är inte intresserade av att köpa i spekulativt syfte. De har inte agerat så i andra kommuner.

Varför säljer kommunen delar av sina verksamhetslokaler till privata fastighetsägare, vilken koppling har det till bostadsbristen och behovet av fler bostäder? De aktörer som vill etablera sig här är intresserade av att bygga upp ett stabilt fastighetsbestånd i Luleå för att därefter kunna expandera och bygga nytt. Om kommunen kan underlätta en sådan affär genom att bjuda ut en del av vårt fastighetsbestånd till försäljning, ser vi det bara som positivt. Det är inget självändamål att kommunen ska äga och förvalta ett stort fastighetsbestånd. Däremot ska vi tillgodose Luleåbornas berättigade krav att det byggs fler bostäder i kommunen. Vi ska också behålla vår målsättning att ha effektiva och ändamålsenliga lokaler för den kommunala verksamheten.

Vilka samhällslokaler handlar det om?I huvudsak äldreboenden.

När kommunen säljer ut en del av sitt eget fastighetsbestånd, innebär det att lokalkostnaden kommer att stiga? Hyrorna sätts efter förhandling mellan hyresvärden och kommunen på marknadsmässiga grunder. Vi skriver i regel långa avtal för att hålla nere kostnaderna.

Kommer kommunen respektive Lulebo att behöva minska antalet anställda när det egna fastighetsbeståndet minskar? De eventuella personalkonsekvenser som försäljningen innebär ska förhandlas med de fackliga organisationerna i vanlig ordning. De nya aktörer som etablerar sig kommer att behöva anställa personal för att sköta sin verksamhet, vilket innebär att arbetsmarknaden i Luleå kommer att vara tämligen god för personer som arbetar med fastighetsskötsel.

Är det inte en form av skatteplanering att paketera lägenheter och fastigheter i ett dotterbolag inför försäljningen? Försäljningen till Rikshem innebär att de som köpare betalar skatt, men inte säljaren (Lulebo). Den här typen av överenskommelser har varit tillåtet sedan 2006 och är vedertaget i både privat och offentlig sektor.

Bryter inte sättet affären är utformat på mot kommunallagen? Nej. Bildandet av det kommunala dotterbolaget är i enlighet med kommunalagen, eftersom det är villkorat av att kommunfullmäktige ger sin godkännande. Det skulle inte vara praktiskt möjligt att först ta fram allt underlag i en affär förutom en överenskommelse och avtal och sedan invänta ett sammanträde med kommunfullmäktige. Då skulle vi inte kunna driva kommunen framåt. Det är mer rimligt att presentera ett genomtänkt och färdigt avtal för fullmäktige att ta ställning till.

Innebär inte upplägget av affären att hyresgästerna inte kan åberopa hembudsrätten? Det stämmer, hembudsrätten kan inte åberopas av hyresgästerna. Överenskommelsen med Rikshem innebär att de köper aktierna i ett bolag bestående av ett paket av fastigheter och lägenheter. Det ger förutsägbarhet för både köpare och säljare och är ett vedertaget upplägg i både privat och offentlig sektor.

Innebär den här affären att Lulebos ekonomi urholkas genom att man säljer sina lönsammaste objekt? Nej. De lägenheter och fastigheter som Lulebo säljer till Rikshem är representativa för Lulebos bestånd vad avser lönsamhet. Inga av fastigheterna är i A-läge och nästan inga är stambytta. Även de fastigheter som genomgått viss renovering är i behov av stora investeringar.

Vad skiljer den här försäljningen från tidigare försäljningar? Den viktigaste skillnaden är att affären innebär att köparen (Rikshem) åtar sig att bygga nya bostäder (560 inom sju år). Ingen av de tidigare försäljningarna har resulterat i att nya bostäder byggts.