Lulebo AB

Lulebo AB har som verksamhetsinriktning att främja bostadsförsörjningen inom Luleå Kommun genom att förvalta både bostads- och kommersiella fastigheter. Bolaget skall tillhandahålla bostäder för alla kategorier av hyresgäster, allt från traditionella bostäder till studentbostäder och boende för äldre. Lulebos bostäder skall, så långt det är möjligt, finnas representerat i alla stadsdelar och i Råneå. Bolaget ägs till 100 % av Luleå Kommunföretag AB. Lulebo AB äger tillsammans med Luleå Energi AB, vardera 50 % av Lunet AB. Antalet förvaltade lägenheter och lokaler uppgår vid årets slut till ca 7 450 st (7 350), resp. ca 195 st (195). Genomsnittligt antal lägenheter under 2017 uppgår till 7 401 st (8 233).

Året som gått

Resultatet för 2017 uppgår till ca 45 mkr och överstiger budget med ca 13 mkr. Det beror på intensivt arbete med kostnadskontroll och bättre upphandlingar samt ett gynnsamt ränteläge.

För Lulebo har arbetet med omställningen av organisationen fortsatt under 2017. Medarbetare med andra kompetenser har anställts vilket leder till att bolagets samlade kunskaper ökar.

Fullmäktige beslutade i juni 2015 om ett nytt ägardirektiv för bolaget, innebärande att Lulebo ska minska sin marknadsandel av hyresrätter i Luleå samt bygga 1 000 lägenheter fram till år 2023. Fram till 2017-12-31 har vi byggt 383 lägenheter av dessa 1 000. Lulebo har under åren 2015-2016 sålt ca 3 000 lägenheter. Under 2017 har ett nytt ägardirektiv erhållits innebärande att Lulebo skall äga 7 400 - 9 400 lägenheter.

Enligt beslut i fullmäktige i augusti 2016 ska Lulebo från 1/12 2016 ta ett delansvar för kommunens bosättningsuppdrag för personer som beviljats permanent uppehållstillstånd genom att upplåta de bostäder som behövs upp till 25 % av bolagets totala lägenhetsomsättning. Från 1/10 2017 har beräkningsgrunderna förändrats och numera ingår inte studentlägenheter i underlaget. Uppdraget har under året genomförts på ett bra sätt där integration varit i fokus när lägenheterna fördelats och Lulebo har rönt positiv uppmärksamhet kring detta arbete.

Årets underhållskostnader uppgår till ca 78 mkr (94 mkr). Årets investeringar uppgår till ca 250 mkr (350 mkr). I årets investeringar ingår 50 % av Lunets investeringar (ca 13 mkr) dåLulebo är hälftenägare i detta bolag.

Årets resultat efter finansiella poster uppgår till 53 mkr (454). I dessa siffror ingår 50 % av Lunets resultat, vilket uppgår till ca 4 mkr (7 mkr). I föregående års resultat ingick ett nettoresultat av försäljning av fastigheter till Heimstaden m fl köpare på ca 399 mkr.

Medeltalet anställda på Lulebo har varit 54 (56) personer varav 50 % (57) kvinnor. Av de totalt arbetade timmarna på Lulebo svarar kvinnor och män för vardera ca 54 000 timmar. Sjukfrånvaron är låg och uppgår till 2,8 % (3,6 %).

Vakansgraden för bostadslägenheter är fortsatt mycket låg och uppgår till ca 1 %. Av dessa är största delen reserverade för evakuering av hyresgäster vid pågående renoveringar. Fortsättningsvis bedöms vakansgraden att fortsätta ligga på en mycket låg nivå.

Under året har 113 (8) nyproducerade lägenheter färdigställts på Mjölkudden och på Björkskatan. De större ombyggnationerna/renoveringarna som färdigställts är bl a kök och badrum samt utemiljö på Mjölkudden och utemiljö på Porsön.

Åtgärder för att minska förbrukning av fjärrvärme, el och vatten pågår ständigt och de senaste 10 åren har fjärrvärmeförbrukningen minskat med närmare 17 %. Mellan åren 2016-2017 har förbrukningen av el minskat med 1,7 %, vattenförbrukningen minskat med 0,7 % och fjärrvärme minskat med 2 %.

På grund av de omställningar som bolaget genomgått under 2015-2017 har inte Nöjd-medarbetar-index eller Nöjd-kund-index-undersökningar genomförts.

Framtiden

Under kommande år, fram till år 2023, kommer stor vikt att läggas på att uppnå Lulebos ägardirektiv, vilket innebär att färdigställa 1 000 nya lägenheter. Under 2018 beräknas 61 nya lägenheter stå färdiga på Kallkällan och under år 2019 beräknas totalt 215 lägenheter färdigställas i Råneå, på Bergnäset och på Porsön.

Lulebo står inför en stor utmaning när det gäller befintligt fastighetsbestånd. För en betydande del av bostäderna är behovet av renovering och standardhöjande åtgärder stort. Lulebo ska intensivt arbeta med kartläggning av varje fastighet och strukturerat synliggöra kommande underhållsbehov vilket medför en tydligare prioritering av underhållsåtgärder, dels efter behov, dels efter bedömda kostnader.

Verksamhetens redovisning

Ekonomi



Resultaträkning, tkr

2017

2016

Omsättning

559 462

599 293

Kostnader inkl avskr

-427 068

-530 577

Finansiella poster

-79 723

385 367

Resultat efter

fin. poster

52 671

454 083

 

Nyckeltal




2017

2016

Investeringar, tkr

250 000

450 000

Avkastningskrav, %

3,3

27,3

Soliditet, %

31,5

33,5

Antal anställda

54

61

Frisktal, %

83

78

Sjukfrånvaro, %

2,8

3,6




 

Nämndens styrkort

Ökat byggande för fler Luleåbor

Bolaget ska bygga 1 000 lägenheter under perioden 2014-2023.

Marknadens behov ska utgöra underlag för beslut om nyproduktion.

Värdigt och effektivt flyktingmottagande, särskilt unga

Lulebo ska ta emot alla sina hyresgäster på ett värdigt sätt. Särskild hänsyn ska visas till utsatta grupper.

Samordnade insatser för skärgårdens utveckling

Vid havsnära byggnationer ska bolaget skapa förutsättningar för att underlätta ett aktivt skärgårdsliv för hyresgästerna.

Minskade utsläpp av växthusgaser

Äldre bestånd ska löpande energioptimeras.

Ökad andel extern finansiering till samhällsinvesteringar

Lulebo ska ansöka om de bidrag som finns att söka beträffande ny-, till- och ombyggnationer av lägenheter.

Mål för att: Utveckla Luleå till Sveriges Kvalitetskommun

Nöjdkundindex ska lägst uppgå till 85 % för bostäder och 80 % för lokaler.

Serviceindex ska lägst uppgå till 85 % för såväl bostäder som lokaler.

Mål för att: Förbättra resultatfokus och öka jämförbarheten

Periodiska mätningar genomförs avseende nöjdkund- och serviceindex.

Mål för att: Chefer ska ges rätt förutsättningar för att utöva gott ledarskap

Nöjd medarbetarindex ska vara minst 85 %.

Mål för att: Utveckla den nära arbetsmiljön genom medskapande

Frisknärvaron ska lägst uppgå till 90 %.

Sjukfrånvaron ska vara högst 4 % av total arbetstid per år.

Könsfördelningen av anställda ska högst vara 60 % av endera kön.

Andelen medarbetare med utländsk bakgrund ska lägst vara 10 %.

Mål för att: Bedriva verksamheten inom angivna kommunbidrag (nämnder) och ekonomiska mål (bolag)

Soliditeten ska över en konjunkturcykel inte understiga 27 %.

Avkastning på eget kapital ska överstiga 3 %.

Driftnetto/intäkter ska överstiga 40 %.

Mål för: Effektivisering av verksamheten

Hyresbortfallet på bostäder ska högst vara 1,5 %.

Hyresbortfallet på lokaler ska högst vara 3 %.

Hyresbortfall på p-platser/garage ska högst vara 5 %.

Målet har uppnåtts

Målet har delvis uppnåtts

Målet har inte uppnåtts