Lulebo AB

Lulebo AB har som verksamhetsinriktning att främja bostadsförsörjningen inom Luleå Kommun genom att förvalta både bostads- och kommersiella fastigheter. Bolaget skall tillhandahålla bostäder för alla kategorier av hyresgäster, allt från traditionella bostäder till studentbostäder och boende för äldre. Lulebos bostäder skall, så långt det är möjligt, finnas representerat i alla stadsdelar och i Råneå.

Lulebo AB äger tillsammans med Luleå Energi AB, vardera cirka 50 % av Lunet AB. Antalet förvaltade lägenheter och lokaler är, efter försäljningar under året, cirka 7 350 st, resp. cirka 195 st. Lulebo AB har under 2016 genomgått en omställning/omorganisation och fastighetsbeståndet som tidigare varit uppdelade i tre resultatområden har nu slagits samman. Lulebo har tidigare varit en  beställarorganisation innebärande att förvaltning av bolagets lägenheter och lokaler, yttre skötsel samt om- och tillbyggnad av fastigheterna har köpts på entreprenad. I och med omställningen ska viss del av den inre skötseln i lägenheterna utföras av egen personal. Under slutet av 2016 har detta arbete påbörjats och beräknas vara i full drift andra kvartalet 2017.

Året som gått

För Lulebo har arbetet med omställningen av organisationen fortsatt under 2016. Fullmäktige beslutade i juni 2015 om ett nytt ägardirektiv för bolaget, innebärande att Lulebo ska minska sin marknadsandel av hyresrätter i Luleå från drygt 70 % till mellan 45-55 % och bygga 1 000 lägenheter fram till år 2023. Lulebo har 2015-12-01 sålt 22 fastigheter, innehållande ca 1 600 lägenheter och 2016-09-01 sålt 34 fastigheter, innehållande ca 1 400 lägenheter. Per 31 december 2016 uppgår marknadsandelen till ca 50 %.

Enligt beslut i fullmäktige i augusti 2016 ska Lulebo fram till 1 juli 2017 ta ett delansvar för kommunens bosättningsuppdrag för personer som beviljats permanent uppehållstillstånd genom att upplåta de bostäder som behövs upp till 25 % av bolagets lägenhetsomsättning.

Årets underhållskostnader uppgår till ca 94 mkr (104 mkr). Årets investeringar uppgår till ca 450 mkr (300 mkr). Av Lulebos investeringar utgör ca 100 mkr köp av mark som tidgare varit tomträtter. I årets investeringar ingår 50 % av Lunets investeringar (ca 7 mkr) eftersom Lulebo är hälftenägare i detta bolag.

Årets resultat efter finansiella poster uppgår till 454 mkr (814). I dessa siffror ingår 50 % av Lunets resultat, vilket uppgår till ca 7 mkr (4 mkr). I årets resultat ingår ett nettoresultat av försäljning av fastigheter till Heimstaden m fl köpare (Rikshem) på ca 399 mkr (792).

Medeltalet anställda på Lulebo har varit 56 (75) personer varav 57 % (56) kvinnor.

Vakansgraden för bostadslägenheter är fortsatt mycket låg och uppgår till ca 1 %. Av dessa är största delen reserverade för evakuering av hyresgäster avseende olika pågående underhållsarbeten. Fortsättningsvis bedöms vakansgraden att fortsätta ligga på en mycket låg nivå.

Under året har 8 (104) nyproducerade lägenheter färdigställts. De större ombyggnationerna/renoveringarna som färdigställts är bl a fasadrenoveringar på Marieberg i Gammelstad.

Framtiden

Under de kommande åren kommer stor vikt att läggas på att uppnå Lulebos nya ägardirektiv, vilket innebär att färdigställa 1 000 nya lägenheter inom det närmaste decenniet.

Lulebo står inför en stor utmaning när det gäller befintligt fastighetsbestånd. För en betydande del av bostäderna är behovet av renovering och standardhöjande åtgärder stort. Lulebo ska intensivt arbeta med kartläggning av varje fastighet och strukturerat synliggöra kommande underhållsbehov vilket medför en tydligare prioritering av underhållsåtgärder, dels efter behov, dels efter bedömda kostnader.

Verksamhetens redovisning

Ekonomi



Resultaträkning, tkr

2016

2015

Omsättning

599 293

707 016

Kostnader inkl avskr

-530 577

-654 952

Finansiella poster

385 367

759 253

Resultat efter

fin. poster

454 083

816 317

 

Nyckeltal




2016

2015

Investeringar, tkr

450 000

290 652

Avkastningskrav, %

27,3

67

Soliditet, %

33,5

25,7

Antal anställda

61

81

Frisktal, %

78

89

Sjukfrånvaro, %

3,6

3,5




 

Bolagets styrkort

Mål för att: Genomföra programmens intentioner med särskilt fokus på avgörande faktorer för 2016

Lulebo skall producera 1000 nya lägenheter med i snitt 100 lägenheter per år under 2014-2023.

 Lulebo ska uppnå miljöbyggnad silvernivå vid nyproduktion.

Vid nyproduktion ska prioritering av mindre lägenheter göras.

Lulebo ska bidra ekonomiskt med max 0,5 % av hyresintäkterna för att ge förutsättningar till meningsfull fritid för hyresgästerna.

Mål för att: Utveckla Luleå till Sveriges Kvalitetskommun 2017

Nöjdkundindex ska lägst uppgå till 80 %

Serviceindex ska lägst uppgå till 80 %.

Mål för att: Skapa förutsättningar för att följa och jämföra resultat av utförd service

Periodiska mätningar genomförs avseende serviceindex.

Mål för att: Chefer ska ges rätt förutsättningar för att utöva gott ledarskap

Nöjd medarbetarindex ska vara minst 80 %.

Alla ålderskategorier (5-års intervall) ska vara representerade bland medarbetarna.

 Befattningsbeskrivningar ska upprättas för samtliga tjänster, ansvar och befogenheter ska vara tydliggjorda.

Mål för att: Ta fasta på och utveckla hälsofrämjande arbetsplatser

Frisknärvaron ska lägst uppgå till 90 %.

Sjukfrånvaron ska vara högst 4 % av total arbetstid per år.

Könsfördelningen av anställda ska högst vara 60 % av endera kön.

Mål för att: Bedriva verksamheten inom angivna kommunbidrag (nämnder) och ekonomiska mål (bolag)

Soliditeten ska över en konjunkturcykel uppgå till 25,0 % oaktat effekter fastighetsförsäljningar.

 Fjärrvärmeförbrukningen ska minskas och uppgå till högst 150kwh/m2.

Elförbrukningen ska minskas och uppgå till högst 30 kwh/m2.

Avkastning på eget kapital ska uppgå till 15,0 %.

Det genomsnittliga driftnettot på bostäder, kr/m2, av bolaget bestämd rapport ska öka med 5% mot utfallet 2015.

Mål för att: Frigöra resurser genom effektiviseringsåtgärder

 Hyresbortfallet på bostäder ska högst vara 1,5 %.

Hyresbortfallet på lokaler ska högst vara 3 %.

Hyresbortfall på p-platser/garage ska högst vara 5 %.

Målet har uppnåtts

Målet har delvis uppnåtts

Målet har inte uppnåtts