Lokaler och fastigheter

Här nedan redovisas några frågor och svar kring kostnader för lokaler och fastigheter.

Stämmer det att befintliga fastigheter kommer ge 270 miljoner kronor i ökade underhållskostnader kommande år?

Kalkylen är baserad på antal kvadratmeter i vårt bestånd och utifrån en schablonkostnad som är baserad på återinvestering per kvadratmeter. Utifrån en genomsnittlig avskrivningstid och det ränteläge som är idag har kostnaden uppskattats till 270 mkr. Det betyder att om vi idag för drift av fastigheter omsätter cirka 630 mkr så kommer vi enligt prognosen, om 5-10 år, omsätta (630 + 270) 900 mkr. Detta är en indikation på vad som händer med hyresutvecklingen för våra lokaler. Det är mycket pengar och vi måste välja var Luleå kommun ska investera.

Effektiviseringskravet i Luleå kommun har inte uppstått för att denna siffra presenterats utan det finns flera olika utredningar som ligger till grund för de effektiviseringskrav vi nu har att hantera.

Vad händer med den lokal som en verksamhet lämnar?

När en verksamhet lämnar en lokal så startar ett arbete att söka efter andra hyresgäster inom Luleå kommun. Om Luleå kommun inte har nytta av lokalen måste kommunen ta ställning till:

  • om lokalen ska vara i lokalreserv (lokalbanken, används vid evakueringar, omflyttar och liknande åtgärder vid behov)
  • markreserv (innebär att byggnaden rivs och marken behålls inom kommunen för framtida behov)
  • sälja fastigheten, om Luleå kommun inte har behov av lokalen och inte bedömer att den behövs i markreserven.

Vad består en lokalhyra av?

Våra lokalhyror bygger på självkostnadsprincipen så de innehåller de kostnader som krävs för lokalen. Vanliga kostnader är:

  • avskrivningar
  • ränta
  • mediaförsörjning (vatten och avlopp, elkraft, fjärrvärme, fjärrkyla, pellets, brännolja osv)
  • tillsyn och skötsel (filterbyten, driftövervakning, reparationer, styr- och reglersystem, rondering, snöröjning, grönyteskötsel m.m.)
  • administration (avtalsförvaltning, felanmälan, systemförvaltning, planering och utveckling av fastighetsbeståndet).

Vad menas med en riskfastighet?

En riskfastighet är en fastighet som finns på en lista med prioriteringar för renoveringar. Denna lista togs fram runt 2016 och består av en poängsättning utifrån byggnadernas skick, byggteknik och problem. Listan har varit och är ett instrument av flera att bedöma vilka åtgärder och i vilken ordning åtgärder behöver vidtagas.

Kostar det inte mindre att renovera än att bygga nytt?

Ja, oftast är det billigare vid första anblicken men en renovering innebär ofta starka begränsningar i utformning av lokaler och hur dom kan användas.

Vid nyproduktion är det inte några begränsningar vad gäller utformning utan en förskola kan byggas så att den bättre passar den verksamhet som ska bedrivas, det vill säga vi får bättre förutsättningar för att kunna arbeta på ett bra sätt. Driftskostnaderna för en nyproduktion är generellt lägre än vid renoveringar eftersom vi då får en byggnad med moderna material, bra energiprestanda och rätt utformning som stödjer nuvarande pedagogik och sätt att arbeta. 

Renoveringar brukar kosta cirka 10 000 kr/kvm till 20 000 kr/kvm, nyproduktion ligger för skollokaler på ca 24-28 000 kr/kvm. Ett exempel är Tallkronaskolan som kostade, inklusive utemiljön, 25 000 kr/kvm.

Renoveringen som kanske slutar på 15 000 kr/kvm kan innebära att taket inte är åtgärdat och behöver bytas om fem år. Då tillkommer den kostnaden senare. En nyproduktion bör övervägas vid ett kvadratmeterpris som överstiger 15-18 ooo kr/kvm. En förskola i Luleå som renoveras kostar kommunen mer att förvalta efter renoveringen och det speglas i internhyran. Detta måste vi vara medvetna om eftersom hyran är självkostnaden för lokalen.

Hur mycket kostar det att renovera ett skolkök?

Vi använder en schablon som har visat sig stämma ganska bra med utfallet i de projekt som vi genomför. Detta beror naturligtvis på omfattning av renovering/ombyggnation. Ett skolkök budgeteras med 11 mkr.

Det som är kostnadsdrivande är ofta olika myndighetskrav och verksamhetskrav. Det som brukar ingå är ombyggnation av väggar och liknande, ventilationssystem, fettavskiljare, VVS och verksamhetsutrustning som kokgrytor, ugnar och andra maskiner.